Checklist de visite d’un bien immobilier au Togo

Pour tout acheteur (résident, investisseur, membre de la diaspora ou expatrié), vérifier rigoureusement l’état du bien et sa conformité légale est essentiel. La loi togolaise recommande l’immatriculation du bien au cadastre pour sécuriser la transaction, car le titre foncier qui en résulte « confirme définitivement les droits de l’acheteur ». En pratique, l’absence de titre foncier multiplie les risques de litiges (le même terrain pouvant être vendu à plusieurs acquéreurs). Notre check-list, adaptée au contexte togolais (risques de bornage flou, assainissement déficient, qualité des matériaux, etc.), liste les points clés à inspecter lors de la visite initiale et de la contre-visite technique.

1. Environnement et emplacement

• Situation générale : vérifier la qualité du quartier (sécurité, éclairage public, présence policière) et la proximité des commodités (écoles, marchés, hôpitaux, services administratifs). Demandez la disponibilité des réseaux d’électricité, d’eau potable, de télécommunications et d’assainissement urbain dans le quartier.
• Accessibilité : vérifier l’état des voies d’accès (route goudronnée ou piste, présence de ponts après la saison des pluies). Tester l’accès en transport en commun (bus, taxis) et l’accessibilité des services de livraison et secours.
• Risques naturels : se renseigner sur la topographie (pente, zones inondables) et vérifier les caniveaux ou fossés pour l’évacuation des eaux pluviales. Dans les quartiers informels, l’absence d’assainissement collectif peut obliger au système individuel (fosses septiques ou latrines). Notez aussi toute nuisance voisine (bruit, odeurs, industries polluantes).

2. Terrain et bornage

• Bornage et limites : repérer physiquement les bornes officielles (pierre, piquet) ou demander le plan parcellaire. Vérifier si un bornage contradictoire a été effectué par un géomètre agréé. Si aucun borne visible, caution : les limites pourraient être floues.
• Servitudes et voies : identifier les servitudes de passage ou de canalisations (droits de tiers, pipelines, lignes électriques) qui traversent la parcelle. Confirmer qu’il existe un accès légal au domaine public (rue, chemin).
• Origine du lotissement : en cas d’achat dans un lotissement, demander les documents d’autorisation (arrêté de lotissement, cahier des charges) pour s’assurer qu’il est reconnu par l’administration (ANUT/urbanisme). Un lotissement non autorisé peut entraîner l’annulation des ventes.

3. Construction et état du bâtiment

• Murs et structure : inspecter les murs extérieurs et intérieurs pour détecter fissures importantes (verticales, en escalier) ou traces d’humidité (moisissures, salpêtre) – autant de signes de fondations fragiles ou d’infiltration d’eau. Vérifier la planéité des sols (tassements, soulèvements) et l’alignement des portes/fenêtres (ce qui révèle d’éventuels affaissements).
• Toiture et couverture : examiner l’état de la toiture (tuiles, tôles ou bac acier) et la présence de gouttières fonctionnelles. Les toitures mal posées ou les gouttières obstruées provoquent souvent des fuites et des dommages structurels. Assurez-vous qu’il n’y a pas de tuiles cassées, d’étanchéité dégradée ou de corrosion des éléments métalliques.
• Planchers et revêtements : contrôler les planchers (carrelage, béton) pour repérer fissures ou surfaces inégales. Dans les maisons anciennes, chercher signes de délabrement du bois (pour les planchers en bois) ou d’usure des surfaces.
• Ouvertures et menuiseries : tester portes et fenêtres : charnières et serrures fonctionnent-elles ? Les cadres sont-ils bien droits ? Vérifier la présence de moustiquaires et de barreaux de sécurité si besoin. Contrôler que les ouvertures (y compris lucarnes ou puits de lumière) sont étanches (absence d’infiltration d’eau).
• Luminosité et ventilation : noter la luminosité naturelle dans chaque pièce. Vérifier le fonctionnement des systèmes de ventilation (exemple : ventilateur extracteur dans la salle de bain ou en cuisine). Une mauvaise aération favorise l’humidité.

4. Installations et équipements

• Électricité : localiser le tableau électrique général. Vérifier la présence d’un disjoncteur différentiel et de prises de terre (souvent rares, mais gage de sécurité). Tester des prises, interrupteurs et la continuité du courant. Méfiez-vous des installations bricolées (fils apparents, rallonges multiples).
• Eau et plomberie : ouvrir les robinets pour tester la pression d’eau. Vérifier la présence d’eau chaude (chauffe-eau solaire ou électrique) et tester le bon fonctionnement des douchettes et chasses d’eau. Ouvrir les regards de voirie ou de fosse septique : s’assurer qu’ils ont été vidangés régulièrement et qu’ils ne fuient pas. Rechercher d’éventuelles odeurs nauséabondes (indiquant des problèmes d’assainissement).
• Sanitaires et cuisines : contrôler l’état des sanitaires (cuvettes WC, éviers, baignoires). Vérifier que les évacuations d’eau usée ne refoulent pas. En cuisine, tester la hotte (s’il y en a) et la fourniture en gaz (bouteilles de gaz réglementaires, absence de fuite). Inspecter le carrelage mural et le plan de travail pour tout éclat ou défaut.
• Chauffage et climat : au Togo le chauffage est rare, mais vérifiez l’existence de climatiseurs ou de ventilateurs et leur fonctionnement. Contrôler l’installation d’un chauffe-eau solaire et l’absence de fuite. Si le logement dispose d’un groupe électrogène ou de panneaux solaires, tester ces équipements.
• Sécurité et annexes : inspecter les clôtures, portails (fonctionnement du système électrique de portail s’il existe), alarmes ou caméras. Vérifier l’éclairage extérieur. Tout équipement supplémentaire (piscine, dépendances) doit être en état d’usage et conforme (par exemple, une piscine doit être sécurisée par une barrière).

5. Documents, fiscalité et conformité légale

• Titre foncier et actes : demander le titre foncier (ou à défaut le certificat administratif) au nom du vendeur. Le titre foncier est le seul document officiel attestant la propriété. Sans titre, l’acquéreur court un risque majeur : un notaire avertit que plusieurs personnes peuvent avoir le « même document » (certificat) pour un terrain. Exigez l’acte de vente notarié et sa copie enregistrée, afin de vérifier l’identité du vendeur et l’absence d’hypothèques ou d’autres charges inscrites. Une vente de gré à gré (sans notaire) est très risquée.
• Permis de construire et urbanisme : vérifier la présence d’un permis de construire valide (cachet mairie/préfecture avec numéro) et du certificat de conformité des travaux. Au Togo, le permis est délivré par la mairie ou préfecture avec appui de la Direction de l’Urbanisme. En son absence pour un immeuble neuf, le risque est que la construction soit illégale. S’assurer que les plans de construction, le cadastre et la destination (habitation, commerce) sont en règle.
• Plans cadastraux et bornage : consulter l’extrait cadastral (DADC/OTR) correspondant au bien. Ce plan, visé par le cadastre, indique la parcelle exacte. Confirmer que le bornage sur le terrain correspond au plan. Des différences (bornage flou) signalent un risque de litige. En cas d’achèvement récent, vérifier que la parcelle a bien été immatriculée (le simple plan à 3 tampons n’est plus suffisant pour justifier la propriété).
• Taxes foncières et impôts : demander les quittances récentes de taxe foncière (service DCCFE/OTR) et, le cas échéant, de taxe d’habitation. Toutes taxes en retard peuvent devenir un litige post-achat. Notez aussi que la plus-value immobilière lors de la cession sera imposable (déclaration OTR dans le mois suivant la vente).
• Copropriété (si applicable) : pour un appartement, consulter le règlement de copropriété, l’état des charges et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Vérifier la santé financière de la copropriété et la régularité des charges (fonds de travaux, taxe foncière de l’immeuble).
• Notaire et formalités : préférez toujours la transaction devant notaire pour sécuriser la mutation du bien. Le notaire établira l’acte de vente, garantira l’absence de charges et engagera la mutation du titre foncier au nom de l’acheteur. S’il s’agit d’un terrain loti, vérifier que le lotissement a été autorisé par l’urbanisme (ANUT/DGUH) et régulièrement enregistré au cadastre.

6. Préparation de la contre-visite technique

• Outils et appui : lors d’une deuxième visite, munissez-vous d’un mètre pour mesurer les pièces, d’une lampe torche pour les zones peu éclairées (cave, faux-plafond), et d’un appareil photo pour documenter les défauts. Prévoir une rallonge pour tester les prises éloignées.
• Points à approfondir : concentrez-vous sur les éléments problématiques relevés à la première visite. Par exemple, mesurez l’écartement des fissures, contrôlez l’altitude du terrain contre les plans, examinez plus minutieusement les raccords d’assainissement.
• Expertise complémentaire : n’hésitez pas à faire appel à un professionnel (géomètre-expert pour le bornage, diagnostiqueur pour termites ou amiante si concerné, électricien pour tableaux anciens, plombier pour canalisations) afin de certifier le bon état des installations essentielles.

Cet examen méthodique – environnement, structure, équipements et documents – vous aidera à déceler d’éventuels risques (bornage imprécis, absence de titre, problèmes d’assainissement, matériaux défectueux, etc.) et à aborder l’achat en toute confiance. Les mots-clés immobiliers et juridiques togolais tels que titre foncier, bornage, cadastre, notaire, taxe foncière, OTR, ANUT sont au cœur de ces vérifications pour garantir la légalité et la sécurité de la transaction.