Avant tout achat de terrain, il faut garder à l’esprit que le marché foncier togolais reste fragilisé par l’absence fréquente de titres sécurisés et des pratiques irrégulières. Le nouveau Code foncier et domanial (loi n°2018‑005 du 14 juin 2018) vise à sécuriser la propriété, mais en pratique des litiges persistent (terrains vendus plusieurs fois, etc.). Par exemple, tout transfert à un étranger est soumis à une autorisation préalable de l’administration (Article 317), faute de quoi l’acte est nul. Cette table des matières présente cinq erreurs stratégiques à éviter, en intégrant les références légales (titre foncier, cadastre, notaire, taxation, etc.) pour sécuriser tout achat de terrain au Togo.
Erreur 1 – Négliger le titre foncier et son immatriculation
La première erreur est de s’abstenir de vérifier la validité et l’authenticité du titre foncier. Au Togo, le titre foncier est le seul document qui garantit le droit de propriété réel. Le Code foncier rappelle que ce titre est « définitif, intangible et inattaquable » (art.256). S’appuyer sur un simple certificat administratif ou un acte sous seing privé expose à un risque extrême : un même terrain peut être vendu à plusieurs acquéreurs, entraînant des litiges graves. En pratique, comme le note un notaire togolais, « il ne faut pas acquérir » un terrain sans titre enregistré. L’acheteur doit impérativement faire vérifier au cadastre (Conservation foncière) que le vendeur est bien titulaire du titre et qu’il n’existe aucune hypothèque ni opposition enregistrées.
Erreur 2 – Ignorer les formalités notariales et l’enregistrement
Beaucoup d’investisseurs pensent pouvoir conclure une vente immobilière de gré à gré, mais la loi impose la forme authentique. Tout contrat de vente portant sur un bien soumis au régime d’immatriculation doit être passé devant notaire, sous peine de nullité d’enregistrement. En clair, l’acte sous seing privé ne peut être publié au cadastre. Le notaire joue un rôle clé : il vérifie la validité du titre, rédige l’acte, enregistre la mutation et s’assure que le terrain change légalement de propriétaire. Omettre cette étape exposerait l’acheteur à l’annulation de la vente et à la perte de la somme versée. Il est donc impératif de s’entourer d’un notaire togolais (ou d’un cabinet d’avocats spécialisé) pour mener à bien l’acte de vente et la mutation du titre foncier au nom de l’acheteur.
Erreur 3 – Passer outre les procédures cadastrales (bornage, immatriculation)
Avant de valider un achat, l’investisseur doit vérifier la situation cadastrale et faire effectuer tous les bornages préalables obligatoires. Le Code foncier précise que le bornage contradictoire de l’immeuble à immatriculer est obligatoire (art.230). Ce géomètre officiel délimite le terrain avec le voisinage et produit un procès-verbal et un plan définitifs. Ignorer le bornage (ou réaliser un bornage informel) peut conduire à des confusions de limites et à des contentieux ultérieurs. Par ailleurs, la législation impose que la documentation cadastrale soit tenue régulièrement à jour (article 43), avec une mise à jour annuelle en zones urbaines. Le Guichet Unique du Foncier donne d’ailleurs un accès en ligne en lecture seule à ces données cadastrales (article 45). Il est impératif de consulter l’état descriptif cadastral et l’état parcellaire pour confirmer la consistance réelle du lot (surface, servitudes éventuelles, etc.) avant d’acheter.
Erreur 4 – Méconnaître les contraintes administratives et fiscales
L’acheteur averti doit anticiper toutes les exigences légales qui peuvent bloquer la transaction. Par exemple, un étranger (ou une société à capital majoritairement étranger) ne peut acquérir de foncier sans « autorisation préalable de l’autorité publique » (art.317), délivrée sous peine de nullité de l’acte. Autre piège : la fiscalité. Depuis 2021, l’Office Togolais des Recettes (OTR) subordonne la délivrance du titre foncier post-vente au paiement de la taxe sur la plus-value immobilière due (CGI art.82 et suivants). En clair, le notaire doit exiger la quittance de paiement de la plus-value avant de déposer la mutation – sans quoi le titre ne sera pas remis. Négliger cette obligation fiscale peut donc bloquer indéfiniment la finalisation de l’achat. Enfin, il faut vérifier que le vendeur a réglé tout impayé (hypothèques, loyers ou redevances foncières antérieures) avant la vente, car le nouvel acquéreur pourrait en hériter sinon.
Erreur 5 – Occulter les droits coutumiers et le statut domanial
La sécurité juridique passe aussi par le contrôle du cadre coutumier et domanial. Tout terrain occupe soit le domaine privé/de l’État, soit un domaine coutumier. Les droits issus de la coutume doivent être vérifiés : le Code foncier reconnaît les droits fonciers coutumiers et prévoit que leurs détenteurs peuvent faire constater et enregistrer leurs droits locaux. Si le terrain est en tenure coutumière, il convient de consulter l’autorité locale (mairie, chef de village) et le GUTF pour s’assurer qu’aucune revendication n’existe. De même, si le terrain est du domaine de l’État, un acte de vente classique peut être sans effet. Seule la procédure de régularisation foncière (par arrêté communal) peut alors créer un titre de propriété légal (art.323). Acheter un terrain « domanial » sans passe-droit exposerait à une annulation de l’acte : il faut donc vérifier au préalable le régime foncier (privé, public ou domanial) auprès de l’Agence foncière et obtenir les autorisations nécessaires.
En résumé, réussir un achat de terrain au Togo exige une vigilance extrême et l’accompagnement de professionnels du foncier. Il faut impérativement vérifier le titre foncier au cadastr, respecter le bornage et l’immatriculation, passer par un notaire pour l’acte de vente et la mutation, et satisfaire à toutes les formalités légales (autorisation pour étrangers, paiement des taxes). Ainsi structurée, la démarche évitera litiges et pertes financières, et assurera la sécurisation de votre investissement foncier au Togo.
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